自我国境内基础设施公募REITs试点正式起步以来，相关政策密集出台，规范细则逐步细化。业内人士表示，首批公募REITs试点产品将在年内落地，明年可进一步实现扩展。首批申报试点的项目资产或将涵盖传统领域、新基建在内的主要基础设施类型，包括公用事业基础设施、交通能源、产业园区、仓储物流和数据中心等。
基础设施REITs试点工作正在相关各方的努力下稳步推进。
在证监会和发改委为基础设施REITs试点作出“顶层设计”后，地方政府、交易所等紧锣密鼓出台、制定并完善相关政策及配套规则，为基础设施REITs健康平稳发展铺路筑基。与此同时，企业积极“拥抱”试点，申报工作进行得如火如荼。多位业内人士预计，基础设施REITs首批试点项目或将在年内落地。
不容忽视的是，公募REITs市场前景和发展空间巨大，在推动试点工作过程中可能会面临来自制度建设、运营管理、市场磨合等各方面的问题与挑战。
证监会债券部主任陈飞表示，通过基础设施REITs试点，不断深化对REITs发展和运行规律的认识，坚持市场化、法制化方向，充分借鉴国际最佳实践，结合试点进程不断攻克重点难点，总结可复制、可推广经验，加快关键法律法规与制度的供给，凝聚各方发展共识，形成合力，从而推动REITs发展行稳致远。
试点推进蹄疾步稳
自我国境内基础设施公募REITs试点正式起步以来，相关政策密集出台，规范细则逐步细化。
今年4月，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志着中国版基础设施公募REITs正式启动;8月，《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》和《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》先后出台，明确产品运行模式，聚焦重点行业，优先支持基础设施补短板领域等;9月，沪深交易所分别就基础设施公募REITs的相关配套业务规则公开向社会征求意见，同月，第一批基础设施REITs试点项目申报工作正式启动。
规则框架已然明晰，基础设施REITs步入实操阶段。近期，多地政府出台政策文件，支持辖区内企业把握REITs发展的新机遇。
9月29日，北京率先发布《支持北京市基础设施领域不动产信托基金(REITs)产业发展若干措施》，从产业要素整合、生态培育、政策保障等12个方面着力推动REITs产业高质量发展。截至目前，北京地区已有近10个项目启动REITs申报工作，资产类型包括高速公路、仓储物流、产业园区、污水处理、数据中心等。
随后，江苏、海南、重庆、深圳等地也出台支持政策，力争在试点阶段有项目首批入围并成功发行。10月18日，在国新办召开的发布会上，《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点首批授权事项清单》(以下简称《清单》)正式发布。《清单》提出，在交通、水利、物流仓储、产业园区等基础设施领域推出公募REITs，探索国有企业参与REITs的有效方式和路径。
近日，深交所总经理沙雁透露，目前深交所业务系统开发改造已初步准备就绪，随时可以受理试点项目的申报，也正在做好二级市场交易的相关准备工作，积极准备迎接首批产品的成熟落地。
上交所监事长潘学先也表示，将进一步优选基础设施项目，扩大项目储备，完善与基础设施REITs特点相适应的交易机制和监管机制，推进REITs尽快落地。
首批项目落地可期
监管部门快速推进，多地试点项目申报工作启动，亟待盘活存量资产、改善融资结构、提高风险抵御能力的潜在发行人也正积极备战。国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏表示，首批公募REITs试点产品将在年内落地，明年可进一步实现扩展。
公开资料显示，截至目前，首创股份(600008)、渤海股份(000605)、东湖高新(600133)三家A股上市公司已发布关于开展基础设施公募REITs申报工作的公告，标的资产类型分别为污水处理厂项目、污水处理厂和自来水厂供水项目、产业园项目。
从交易结构来看，东湖高新和首创股份均采用了“公募基金+专项计划+私募基金+项目公司”的四层交易结构，而渤海股份采用了“公募基金+专项计划+项目公司”的三层交易结构。国泰君安固收首席分析师覃汉表示，随着首批基础设施公募REITs方案的公布，我国基建REITs的发展进入到全新时代。
与此同时，多个预备申报的试点项目也浮出水面。安顺水务、中关村发展集团、海南海控能源股份、深铁集团等企业正在进行REITs申报的筹备工作，选聘或中标中介均已公示。据《海控能源公募REITs项目公开选聘中介机构选聘结果公告》显示，银华基金、海通证券、中信证券分别入选公募REITs项目中介机构选聘的第一、第二、第三候选人。此外，中国国家铁路集团有限公司的沪汉蓉铁路湖北段、粤海铁路轮渡和广珠城际铁路项目等也将提交申请。
值得注意的是，目前，上交所公募REITs试点项目储备充裕，深交所相关储备项目已超过20个，储备项目中大类基础资产已初步形成聚焦。
“首批申报试点的项目资产或将涵盖传统领域、新基建在内的主要基础设施类型，包括公用事业基础设施、交通能源、产业园区、仓储物流和数据中心等。”业内人士表示，基础设施REITs作为一种直接融资工具，非常适合应用于前期工作成熟的基础设施补短板项目和新基建中有较强不动产属性的资产类型，在保障企业可持续发展的同时，能够早期落地并实现运营和盈利，更容易吸引投资者参与进来。
制度建设尚待完善
作为中国资本市场中的新产品，基础设施REITs试点正值“试水期”。在试点过程中，还有较多问题和困难需要解决，需要凝聚市场合力，不断完善相关制度规则，在实践中循序渐进。
具体来看，首先与成熟市场相比，目前国内基础设施REITs交易结构和层级较多，交易规则有待进一步检验。潘学先表示，REITs是新产品，需要在试点中探索完善。当前，公募REITs采用“公募基金+资产支持证券”的结构，目的就是先解决“有没有”的问题，再解决“怎么发展得更好”的问题。
此外，在资产权属不清晰、手续不合规、产权转让限制等问题上，REITs试点在推进过程中还需要地方政府协助解决和推动。
证监会副主席李超表示，税收政策也是REITs产生和发展的重要驱动因素，在法律框架和税收政策方面需进一步明确清晰，完善工作机制，发挥各方合力。另外，还需要将国际经验和中国国情相结合，探索一条适合中国国情的REITs发展道路。
当前，推动试点工作稳步落地是工作重点。对于如何为REITs的持续发展打下坚实的基础，沙雁表示，一是要强化合规要求，严控项目质量;二是研究解决产品创设中的障碍;三是规范基金投资运作和治理机制，压实中介机构责任;四是坚持“以信息披露为中心”，确保基金运作管理公开透明。
中联基金合伙人周芊表示，中国REITs市场刚刚起步，投资人要向前看，切忌采用投机性、阶段性策略;发行人要向后看，摒弃短视思维，将中长期战略有机结合;监管层需尊重客观规律，防止REITs的“DNA”扭曲;REITs管理人则要打造专业，专注长期的能力系统培养。
值得一提的是，关于未来公募REITs是否会拓展到更多领域一直受到市场关注。10月21日，证监会主席易会满在“2020金融街论坛年会”开幕式暨全体大会上表示，将扩大公募REITs的试点范围。
北大光华管理学院教授张峥此前表示，公募REITs将有一个逐步推进的过程，在基础设施领域推进公募REITs试点不断积累经验、完善制度规则之后，有望逐渐向其他领域推广，比如租赁住房REITs便有很大的发展空间。
